Capitale bretonne en pleine effervescence, Rennes s’impose aujourd’hui comme une valeur sûre pour les investisseurs immobiliers.
Entre son dynamisme économique, sa population étudiante florissante et ses projets urbains ambitieux, la ville offre un terrain fertile pour qui souhaite se constituer un patrimoine rentable.
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Le marché rennais présente des opportunités concrètes que de nombreux investisseurs, notamment parisiens, ont déjà saisies.
Découvrez pourquoi Rennes mérite votre attention pour un placement immobilier judicieux et pérenne.
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Un dynamisme économique et démographique impressionnant
Rennes connaît une croissance démographique soutenue avec une progression de +3,32% sur les 5 dernières années. Son agglomération compte désormais 421 000 habitants, témoignant de l’attractivité grandissante de la capitale bretonne. Cette dynamique n’est pas près de s’essouffler, bien au contraire.
La ville attire particulièrement les Parisiens en quête d’un meilleur cadre de vie sans renoncer aux opportunités professionnelles. Cette tendance s’est d’ailleurs accentuée depuis la crise sanitaire, avec de nombreux actifs cherchant à s’éloigner des grandes métropoles tout en conservant un accès facile à la capitale.
Rennes se distingue par la vitalité de plusieurs secteurs économiques stratégiques :
- Le numérique, avec un écosystème innovant reconnu nationalement
- La cybersécurité, domaine dans lequel la ville s’est imposée comme un pôle d’excellence
- Le secteur de la santé, porté par un CHU de premier plan et de nombreuses entreprises spécialisées
Cette diversification économique garantit une certaine résilience face aux aléas conjoncturels et assure un bassin d’emploi stable – facteur clé pour tout investissement locatif.
Une ville étudiante qui génère une demande locative constante
Avec plus de 73 000 étudiants, Rennes s’est hissée au rang de deuxième meilleure ville étudiante de France. Cette population jeune et dynamique génère une demande locative permanente, particulièrement pour les petites surfaces comme les studios et T1.
Le projet UniR, visant à unifier les grandes universités de la ville, renforce encore l’attractivité de Rennes auprès des étudiants français et internationaux. Cette concentration académique stimule la demande en logements à proximité des campus et du centre-ville.
Pour les investisseurs, cette caractéristique présente plusieurs avantages :
- Un taux d’occupation optimal avec peu de vacance locative
- Des loyers relativement stables tout au long de l’année
- Un renouvellement régulier des locataires permettant d’ajuster les loyers
Une accessibilité et des infrastructures en constante amélioration
L’accessibilité constitue un atout majeur de Rennes. La Ligne à Grande Vitesse (LGV) place désormais Paris à seulement 1h30 de train, transformant la ville en destination privilégiée pour les actifs souhaitant conserver un lien avec la capitale tout en profitant d’un cadre de vie plus agréable.
Le réseau de transport urbain s’est considérablement développé avec :
- Deux lignes de métro fonctionnelles qui desservent efficacement l’agglomération
- Un réseau de bus dense et bien organisé
- Des infrastructures cyclables en plein essor
L’aéroport international de Rennes complète cette offre de mobilité en proposant des liaisons régulières avec plusieurs grandes villes européennes.
Les grands projets urbains comme EuroRennes et la transformation de la Place de la République démontrent la volonté de la municipalité de moderniser continuellement la ville. Ces aménagements valorisent l’immobilier environnant et créent de nouvelles opportunités d’investissement dans des quartiers en pleine métamorphose.
Un marché immobilier dynamique offrant une rentabilité attractive
Le marché immobilier rennais a connu une hausse significative ces dernières années, avec une progression des prix de +30% sur les 5 dernières années. Cette tendance, loin d’être un frein à l’investissement, témoigne de la vitalité du marché et du potentiel de valorisation à moyen et long terme.
La rentabilité locative brute moyenne s’établit autour de 4% sur l’ensemble de la ville, mais peut atteindre jusqu’à 6% dans certains quartiers stratégiques. Cette performance s’explique notamment par la tension locative exceptionnelle que connaît Rennes, avec une proportion importante de locataires dans la population.
Les prix au mètre carré, bien qu’en hausse, restent nettement inférieurs à ceux pratiqués dans d’autres métropoles françaises comme Paris, Lyon ou Bordeaux, offrant ainsi une meilleure accessibilité aux investisseurs.
Les quartiers les plus prometteurs pour votre investissement
Tous les quartiers de Rennes ne présentent pas le même potentiel d’investissement. Voici un panorama des zones les plus propices pour un placement locatif rentable :
Le centre historique
Avec son riche patrimoine médiéval et ses rues animées, le centre-ville reste une valeur sûre. Les petites surfaces y affichent un rendement locatif brut moyen de 5,2% pour les T1. La demande y est constante, tant de la part des étudiants que des jeunes actifs attirés par la proximité des commerces, restaurants et lieux culturels.
Le quartier Beaulieu
Idéalement situé à proximité du campus universitaire, Beaulieu représente une opportunité de choix pour les investisseurs ciblant le marché étudiant. Les studios y atteignent un rendement locatif brut moyen de 5,2%, avec un taux d’occupation proche de 100% pendant l’année universitaire.
Villejean – Beauregard
Ce secteur en pleine mutation bénéficie d’une forte demande locative grâce à la présence de nombreux établissements d’enseignement supérieur. Les T1 y affichent un rendement locatif brut attractif de 5,7%, parmi les plus élevés de la ville.
Le quartier Sud-Gare
Dynamisé par le projet EuroRennes, ce quartier connaît une transformation rapide qui attire investisseurs et locataires. Le rendement locatif brut peut y atteindre 5,9% pour les T1, ce qui en fait l’une des zones les plus rentables de Rennes.
Thabor – Saint-Hélier
Prisé pour son cadre de vie exceptionnel et la proximité du parc du Thabor, ce quartier résidentiel attire une clientèle plus aisée. Les T1 y génèrent un rendement locatif brut moyen de 5,3%, avec une valorisation patrimoniale particulièrement intéressante sur le long terme.
Des dispositifs fiscaux avantageux pour optimiser votre investissement
Plusieurs mécanismes fiscaux peuvent être mobilisés pour améliorer la rentabilité de votre investissement locatif à Rennes :
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)
Particulièrement adapté au marché étudiant rennais, le statut LMNP permet de défiscaliser efficacement les revenus locatifs grâce à l’amortissement comptable du bien et du mobilier. Ce régime fiscal est idéal pour les petites surfaces meublées qui constituent l’essentiel de la demande étudiante.
Le dispositif Denormandie
Cette variante de la loi Pinel dédiée à la rénovation dans les villes moyennes offre des réductions d’impôt significatives pouvant atteindre 21% du montant de l’investissement pour un engagement de location de 12 ans. Plusieurs quartiers de Rennes sont éligibles à ce dispositif, notamment dans les zones nécessitant une réhabilitation.
Le dispositif Pinel
Bien que progressivement réduit, le dispositif Pinel reste accessible à Rennes (zone B1) jusqu’à fin 2025. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 10,5% pour un engagement locatif de 9 ans, sous réserve de respecter certains plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Ce dispositif moins connu offre pourtant des avantages fiscaux intéressants, notamment une TVA réduite à 10% et une exonération de taxe foncière pendant 20 ans. Il est particulièrement pertinent pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien neuf tout en bénéficiant d’avantages fiscaux sur le long terme.
Conseils pratiques pour réussir votre investissement locatif à Rennes
Pour maximiser les chances de succès de votre placement immobilier à Rennes, voici quelques recommandations essentielles :
Privilégiez les petites surfaces stratégiquement situées
Les studios et T1 situés à proximité des campus universitaires, des lignes de métro et du centre-ville bénéficient d’une demande locative quasi-permanente. Ces biens, plus accessibles en termes d’investissement initial, offrent généralement les meilleurs rendements locatifs.
Réalisez une étude de marché approfondie
Avant tout achat, prenez le temps d’analyser précisément :
- Les prix au mètre carré dans le quartier visé
- Le montant des loyers pratiqués pour des biens similaires
- Les projets d’aménagement urbain susceptibles d’impacter la valeur du bien
- Le profil des locataires potentiels (étudiants, jeunes actifs, familles)
N’hésitez pas à consulter des experts locaux comme des agents immobiliers spécialisés ou des notaires pour bénéficier d’une vision précise du marché rennais.
Envisagez la gestion déléguée
La gestion locative peut s’avérer chronophage, particulièrement pour les investisseurs ne résidant pas à Rennes. Le recours à une agence spécialisée, exemple Imavenir.com, moyennant des honoraires généralement compris entre 7% et 10% des loyers, permet de se décharger des contraintes administratives et relationnelles liées à la location.
Cette solution est particulièrement pertinente pour les biens destinés aux étudiants, caractérisés par un turn-over important des locataires.
Anticipez les évolutions du marché
Les grands projets urbains comme EuroRennes ou les extensions du réseau de transport peuvent considérablement valoriser certains quartiers. Investir dans ces zones en devenir, avant que les prix n’augmentent significativement, peut s’avérer particulièrement judicieux pour maximiser la plus-value à long terme.
Rennes s’affirme comme une destination de choix pour l’investissement locatif en 2025. Son dynamisme économique, sa population étudiante importante et ses infrastructures en constante amélioration garantissent une demande locative soutenue. Avec des rendements attractifs pouvant dépasser 5% dans certains quartiers et un potentiel de valorisation patrimoniale significatif, la capitale bretonne offre un équilibre optimal entre sécurité et performance pour les investisseurs immobiliers. Les dispositifs fiscaux disponibles permettent d’ailleurs d’optimiser la rentabilité des placements, faisant de Rennes l’une des métropoles françaises les plus prometteuses pour constituer ou diversifier un patrimoine immobilier.
Prestataire cité dans cet article (source) : https://imavenir.com